تبلیغات
وکیل پایه یک دادگستری - قانون رهن و اجاره
شنبه 6 آذر 1395

قانون رهن و اجاره

   نوشته شده توسط: کیومرث پرندین    نوع مطلب :قوانین  ،

رهن و اجاره


رهن و اجاره موضوعی است كه امروزه میان مردم تحت عنوان «رهن واجاره» مطرح و معمول است. این موضوع ممكن است در اشكال متعددی تحقق یابد، هرچند كه در این اقسام عنوان رهن وجود ندارد. در اینجا به اهم آنها اشاره می‏كنیم و درباره صحت یا بطلان آن از لحاظ فقهی بحث و بررسی به عمل می‏آوریم.


الف . اینكه موجر به كسی كه می‏خواهد مثلاً خانه‏اش را اجاره كند بگوید: اجاره خانه‏ام را 25000تومان است، ولی اگر 500000 تومان پول در اختیار من قرار بدهی اجاره آن 5000 تومان خواهد بود. در حقیقت موجر این گونه محاسبه می‏كند كه بهره (ربح) هر 100000 تومان، 4000 تومان است، پس بهره 500000 تومان 20000 تومان می‏شود و با این حساب با پیش‏پولی كه از مستأجر می‏گیرد خانه را به 5000 تومان به او اجاره می‏دهد. به نظر می‏رسد این معامله اساسا به دلیل تعیین سود، ربا و حرام است. البته اگر پیش پولی كه موجر می‏گیرد واقعا بر اساس تعیین سود نباشد، اجاره صحیح است و نوعی معامله محاباتی خواهد بود.

ذكر این نكته لازم است كه فرض مزبور با مسأله سرقفلی كه در ماده 6 قانون روابط موجر و مستأجر  در روزنامه رسمی (ش 15299، مورخه 17/6/1376) آمده، فرق دارد، زیرا سرقفلی پولی است كه مستأجر به موجر بلاعوض در موقع انتقال اجاره می‏دهد (جعفری لنگرودی، 357) و یا حقی است كه به موجب آن مستأجر متصرف در اجاره كردن محل كسب خود بر دیگران مقدم شناخته می‏شود (كاتوزیان، 3/404) و این غیر از موضوع پیش پول در «رهن و اجاره» است.

ب . اینكه موجر به مستأجر بگوید: اگر 500000 تومان به من قرض بدهی اجاره خانه‏ام را كه 25000 تومان است به 5000 تومان به تو اجاره می‏دهم. از این رو مستأجر ابتدا 500000 تومان به او قرض می‏دهد، و مشروط بر اینكه موجر (مقترض) خانه را به كمتر از اجرة المثلِ آن اجاره دهد. این معامله در حقیقت مصداق «قرض به شرط معامله محاباتی»بوده و به اتفاق فقها حرام و باطل است (نجفی، 25/63)، زیرا معامله مزبور به دلیل شرط زیادتی و نفع در قرض، ربای قرضی محسوب می‏شود و مشمول حدیث

معروف نبوی است كه فرمود: «كل قرض یجر المنفعة فهو حرام» (شوكانی، 5/232؛ بحرانی، 20/83).

ج . اینكه موجر ابتدا خانه را به مبلغی كمتر ازاجرة المثل آن اجاره دهد، ولی ضمنِ عقدِ اجاره شرط شود كه مستأجر پولی را به عنوان قرض به موجر بدهد. به عبارت دیگر موجر به این شرط خانه‏اش را به كمتر از اجرة المثل اجاره می‏دهد كه مستأجر به او فلان مقدار قرض دهد. این معامله از مصادیق «معامه محاباتی به شرط قرض» به شمار می‏آید و به نظر مشهور فقها (علامه، 397) صحیح است؛ هرچند بعضی از فقها در صحت معامله مزبور توقف كرده»(همانجا) و برخی دیگر از جمله محقق قمی (577، 578)، حسینی، صاحب مفتاح الكرامة (4/730) و امام خمینی (2/412، 413) قائل به حرمت آن شده‏اند.

در ماده 4 قانون روابط موجر و مستأجر آمده: در صورتی كه موجر مبلغی به عنوان قرض‏الحسنه از مستأجر دریافت كرده باشد، تخلیه و تحویل مورد اجاره موكول به استرداد وجه مذكور به مستأجر است...». این مورد با موضوع مورد بحث (معامله محاباتی به شرط قرض) فرق دارد، زیرا ماده 4 مصداق «معامله به شرط قرض» است كه به نظر همه فقها جایز است

به نظر می‏رسد همه این دلایل قابل خدشه باشد، زیرا:

اولاً: فقهای متقدم در عبارات خود به «معامله به شرط قرض» اشاره كرده‏اند، نه «معامله محاباتی به شرط قرض» و بین این دو فرق آشكاری وجود دارد. حتی بعضی از فقهای متقدم معتقدند كه جمع بین بیع و قرض در یك عقد مكروه است.

ثانیا: روایاتی كه بدان بر صحت «معامله محاباتی به شرط قرض» استناد شده به نظر امام خمینی ضعیف است ؛ بویژه اینكه در بعضی از این روایات، راویِ آن شخصی است به نام محمد بن اسحاق بن عمار كه به گفته شیخ صدوق، واقفی مذهب بوده است و علامه حلّی در مورد او توقف دارد (خویی، 15/69 - 71). به‏علاوه اینكه بعضی از این روایات مناسب مقام امامت نیست. امام خمینی گوید، مسأله دیگری كه ما را به این گونه روایات بدگمان می‏كند این است كه امام(ع) ضمن تأیید حیله (از جمله معامله محاباتی به شرط قرض) فرمود: قد اَمرنی ابی ففعلت ذلك» یا «قد فعل ذلك ابی و امرنی ان افعل ذلك فی شیئ كان علیه». به نظر می رسد مضمون این جملات خود دلیل است بر اینكه ما در صدور این گونه روایات از معصوم (ع) شك كنیم و بعید نیست كه این دسته از احادیث از دسیسه‏ها و توطئه‏های مخالفین جهت خدشه‏دار كردن شهرت و اعتبار ائمه (ع) باشد».

ثالثا: بر اساس استدلالِ دومِ قائلین به صحت «معامله محاباتی به شرط قرض»، اگر كسی به دیگری مثلاً 100000تومان ببخشد یا مالی را كه قیمت آن 100000تومان است به 10000تومان بفروشد به شرط اینكه خریدار (مقرض) 500000 تومان به او قرض دهد، از آنجایی كه شرط مزبور سبب زیادتی در خود قرض نیست، اشكالی بر آن مترتب نیست در حالی كه به نظر می رسد این مورد از بارزترین مصداق ربای قرضی است كه علی الاصول جایز نیست.

به نظر امام خمینی هرچند در اینجا به ظاهر در قرض شرط زیادتی نمی‏شود، اما چنین قرضی ربا و حرام است، زیرا از آیات و روایات این نكته استفاده می‏شود كه تخلص از ربا با تغییر عبارت و عنوان در صورتی كه ربا واقعا متحقق باشد، مشروعیت ندارد. شاید علت توقف یا مخالفت برخی از فقها با این قبیل معاملات این است كه غالبا معامله محاباتی به شرط قرض صوری بوده و در واقع برای كسب سود واكل رباست و حدیث «خیرالقرض ما جر منفعة» در موردی است كه مقترض بدون شرط و با طیب نفس چیزی اضافه‏تر به مقرض بپردازد و این هیچ ارتباطی با معامله محاباتی به شرط قرض ندارد، چنانكه شهید اول نیز روایت مزبور را حمل بر مورد تبرّع كرده است (الدروس، 37/16).

اشاره به نكته‏ای خالی از فایده نیست و آن این كه در ماده 4 قانون روابط موجر و مستأجر آمده: در صورتی كه موجر مبلغی به عنوان قرض‏الحسنه از مستأجر دریافت كرده باشد، تخلیه و تحویل مورد اجاره موكول به استرداد وجه مذكور به مستأجر است...». این مورد با موضوع مورد بحث (معامله محاباتی به شرط قرض) فرق دارد، زیرا ماده 4 مصداق «معامله به شرط قرض» است كه به نظر همه فقها جایز است.

ممكن است  موجر خانه‏اش را به كمتر از اجرة المثل اجاره دهد و مستأجر مبلغی را به عنوان عاریه به او بدهد. در این صورت این معامله از تحت عنوان «رهن و اجاره» خارج و مشروع خواهد بود، مشروط بر اینكه موجر قصد اجاره و مستأجر نیز قصد عاریه داشته و هدف اكل ربا نباشد.

قسم سوم «رهن و اجاره» كه در حقیقت در خود قرض شرطِ زیادتی و نفع می‏شود، ربای قرضی محسوب شده و حرام و باطل است. البته در مواردی رهن و اجاره می‏تواند صحیح باشد، از جمله اینكه در عقد اجاره ابتدا معلوم شود كه مثلاً اجاره خانه هر ماه 25000 تومان است و موجر آن را به مدت یك سال اجاره دهد. آنگاه مستأجر بگوید: هر ماه 5000 تومان به تو می‏دهم و بقیه در ذمه من باشد تا پس از اتمام مدت اجاره پرداخت كنم. بر این صورت موجر می‏تواند به ازای آنچه بر ذمه مستأجر است از او چیزی به عنوان رهن مطالبه كند. همچنین است در رهن كامل، با این فرق كه مستأجر تمام اجاره بها را كه در عقد معین شده به ذمّه می‏گیرد تا پس از اتمام مدت اجاره آن را پرداخت نماید، و یا اینكه موجر شرطِ ضمانِ مستأجر كرده و در برابر عین مستأجره شرط رهن نماید. در تمام این موارد رهن صحیح بوده ولی استفاده از عین مرهونه منوط به اجازه مرتهن (موجر) از راهن (مستأجر) است (بحرانی، 20/261).

ممكن است راه حل دیگری نیز ارائه داد، به این نحو كه موجر خانه‏اش را به كمتر از اجرة المثل اجاره دهد و مستأجر مبلغی را به عنوان عاریه به او بدهد. در این صورت این معامله از تحت عنوان «رهن و اجاره» خارج و مشروع خواهد بود، مشروط بر اینكه موجر قصد اجاره و مستأجر نیز قصد عاریه داشته و هدف اكل ربا نباشد. البته معلوم است كه مورد عاریه باید از اموالی باشد كه با بقای عین بتوان از آن استفاده كرد.

فراوری:هانیه اخباریه

بخش حقوق تبیان

برگرفته از سایت www.tebyan.net

Cialis online
دوشنبه 9 مهر 1397 03:51 ب.ظ

Whoa a good deal of beneficial material.
cialis en mexico precio cialis kaufen cialis qualitat cialis side effects achat cialis en europe canada discount drugs cialis cialis 30 day sample prezzo di cialis in bulgaria cialis uk cialis 5 mg scheda tecnica
canada pharmacies online
یکشنبه 1 مهر 1397 02:21 ب.ظ

Wow loads of valuable knowledge.
online pharmacies in usa good canadian online pharmacies drugs for sale on internet canada medication cost pharmacy online pharmacies of canada canada online pharmacies for men trust pharmacy canadian trust pharmacy canada prescription drugs without prior prescription
http://eddrugsgeneric.com/
چهارشنبه 28 شهریور 1397 09:54 ق.ظ

Wonderful stuff. Cheers!
buy cialis online legal cheap cialis online prescriptions cialis cialis prezzo in linea basso generic cialis tadalafil when can i take another cialis cialis 30 day sample cialis from canada chinese cialis 50 mg cialis sicuro in linea
viagravonline.com
یکشنبه 11 شهریور 1397 10:15 ب.ظ

Nicely put. Kudos!
generic cialis tadalafil cialis alternative cialis pills in singapore cialis 20mg prix en pharmacie low cost cialis 20mg usa cialis online cialis generico en mexico cialis billig cialis daily online prescriptions cialis
Generic cialis
سه شنبه 23 مرداد 1397 01:03 ق.ظ

Regards. I appreciate it.
cialis free trial cialis uk cialis 5 mg funziona cialis australia org cialis tablets for sale acheter cialis meilleur pri buy cialis uk no prescription cialis online holland buy cheap cialis in uk walgreens price for cialis
Tadalafil 20 mg
پنجشنبه 6 اردیبهشت 1397 03:09 ق.ظ

Nicely put, Kudos!
where to buy viagra safely online viagra cheap price how to buy generic viagra cheap generic viagra online buying online viagra getting viagra where can i purchase viagra online buy original viagra online pharmacy viagra generic buying viagra ireland
Online cialis
یکشنبه 19 فروردین 1397 02:41 ق.ظ

You reported it perfectly!
cialis 20 mg effectiveness effetti del cialis cialis ahumada cialis tablets australia cialis kaufen bankberweisung cialis farmacias guadalajara acquistare cialis internet cialis generika cialis daily new zealand cialis for sale south africa
Cialis canada
جمعه 3 فروردین 1397 05:55 ق.ظ

Kudos, A lot of forum posts.

wow cialis tadalafil 100mg cialis purchasing cialis arginine interactio cialis 5 mg effetti collateral india cialis 100mg cost cialis coupons printable cialis savings card cialis generique 5 mg only best offers cialis use comprar cialis 10 espa241a
karenalatorre.weebly.com
یکشنبه 15 مرداد 1396 04:13 ب.ظ
I am not sure where you're getting your information,
but great topic. I needs to spend some time learning much more or understanding more.

Thanks for fantastic info I was looking for this information for
my mission.
How long does it take to recover from Achilles injury?
شنبه 14 مرداد 1396 03:34 ب.ظ
You've made some really good points there. I looked on the web to learn more about the issue and found most individuals will go along with your
views on this website.
industriouscyst40.exteen.com
جمعه 6 مرداد 1396 06:45 ب.ظ
I think the admin of this web page is truly working hard in favor of his web
site, since here every data is quality based data.
BHW
سه شنبه 29 فروردین 1396 02:33 ب.ظ
I loved as much as you'll receive carried out right here.
The sketch is attractive, your authored material stylish.
nonetheless, you command get bought an shakiness over that you wish be delivering the following.

unwell unquestionably come more formerly again as exactly the same nearly a lot often inside case
you shield this hike.
manicure
چهارشنبه 23 فروردین 1396 07:09 ق.ظ
You're so interesting! I don't suppose I have read something like this before.
So wonderful to discover someone with some genuine thoughts on this subject.
Seriously.. thanks for starting this up. This web site is
something that's needed on the web, someone with a little originality!
 
لبخندناراحتچشمک
نیشخندبغلسوال
قلبخجالتزبان
ماچتعجبعصبانی
عینکشیطانگریه
خندهقهقههخداحافظ
سبزقهرهورا
دستگلتفکر